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折价配股筹钱世茂疯狂并购后的杠杆游戏www.65507.com

  2020年开年官宣完与福晟的世纪大并购案之后,世茂做的第一件事情是找钱。

  1月17日,世茂房地产(发公告称将折价配售新股,每股配售价格29.58港元,相较于2020年1月16日于联交所所报收市价每股32.10港元折让约7.85%,最终将带来的融资净额约为人民币41亿元——这是一笔发生在大收购之后的“快速融资”。

  但资本市场似乎并不看好这次配股,在1月20日复盘后,世茂股价大跌超过7%。

  如果从2014年登上行业TOP8往后算起,世茂经历了四年的韬光养晦。这期间它跌出行业前十,一度在第16位的名次上徘徊了两年,直到2019年,许世坛以白衣骑士的形象带着爱将吕翼一起突围,杀气腾腾重回前十。

  2019年3月在香港业绩会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在谈到收购泰禾项目时,说世茂的账面现金达到了496亿元,同比上升了50%,“资金充裕、付钱快,所以获得先机”。www.65507.com

  但这次世茂吃下的不是几个项目,而是福晟几乎所有的家当。除了绝大多数的房地产项目、商业项目,还包括福晟最优质的资产福建六建,甚至还打包了物业板块。

  按常理来说这是一次天价交易,尽管在官宣现场,世茂和福晟谁都没说具体的交易金额,但粗略估计这一收购案的总货值达到了4000亿元,其中包括约1000亿具备销售条件的货值,以及数千亿的旧改项目货值。

  可以对比的是,去年3月至6月,世茂接连收购了泰禾、万通、明发、粤泰等多家房企近20个项目的部分股权,总收购金额接近200亿元。

  而此次收购可以明确的是,世茂与福晟的交易项目数量远远超过了此前报道的78个,并且东方资产和信达资产很可能仅仅进场清理资产,股权占比很小,世茂拿下了绝大部分股权,因此权益占比将更高。

  所以这场超体量收并购的交易对价,很可能打破2017年融创、富力和万达创下的637亿的纪录。

  而截至2019年中期,世茂账面上的现金是522亿元,未动用的银行及交易所等金融机构融资额度是400亿元。

  除了配售新股,金融机构的支持也是至关重要的。在世茂与福晟官宣“战略合作”的现场,除了全国媒体以外,还有接近20家金融机构的代表也被邀请了。

  从许世坛的表态来看,这次并购不会是简单地支付一笔巨额款项,而是世茂要借助自身资源,拉来金融机构帮忙,把“世茂福晟”的流动性问题解决,一方面去化存货和抓紧回款,另一方面重组债务,把短债置换成长债。

  福晟短债长用,长短债错配。世茂则正好相反,韬光养晦的那几年,世茂一直在置换债务,短债置换成长债,成本高的置换成成本低的。

  据wind数据,福晟集团负债总额从2016年末的300多亿元涨到2019年中期的741.34亿元,其中短期债务占比高达60%,同期货币资金只有73亿元。

  而截至2019年中期,世茂1145亿元的总借贷中,短期借款为320.6亿元,这个数字甚至低于福晟的短期债务,占总借贷比例的28%。

  福晟集团的上市平台福晟国际(00627.HK)2019年中期的净负债比率为138%,位于行业高位,这已经是降负债后的成果,最高的时候甚至达到630%。而世茂同期的净负债率只有59.6%。

  福晟的融资成本高企,相比国企或者龙湖这种低融资成本的民企,总体高出了约五六个点。根据公开披露,2018年福晟集团拟发行10亿规模公司债券,票面利率达到7.90%。

  福晟旗下建筑板块福建六建集团2019年在银行间市场发行3亿元超短期融资券,票面利率也高达7.50%,期限270天。除此以外,福晟还有远比公司债券利率高得多的信托融资债务和民间债务。

  2014年,表现激进的世茂业绩冲到高峰,而总体融资成本超过了7%,其中人民币银行借贷实际利率达到7.18%,美元高级票据实际利率达到8.47%。

  2015年世茂业绩增速虽然回落,但是在融资方面取得突破,使用了许多新手段,把融资成本降到了6.9%。

  2016年世茂的融资成本降到了5.8%,2019年中期又降到了5.6%。

  这些降低融资成本的手段包括:创新融资渠道,发行熊猫私募债、人民币点心债、推出资产证券化产品如ABS等;大幅下降外汇借款,控制住了汇兑风险;提前赎回2010-2015年间发行的高利率债券,以低成本置换高成本,246每天好彩蓝月亮精选将“借确当赚的”建设,长债置换短债。

  世茂还得到了银行的支持。2017年12月,世茂与由12家银行组成的银团订立多种货币贷款融资协议,获得4年期银团贷款融资,共计6.8亿美元和58.9亿港元。2018年9月,世茂又与8家银行组成的银团订立4年期银团贷款融资协议,包括5.4亿美元和28.5亿港元。

  从世茂的融资结构来看,银行借贷、其他金融机构借贷和公司债券占据了绝大部分,其次是美元高级票据。

  过去几年精打细算之下,世茂成为财务数据方面的优等生,不过随着吃下整个福晟,福晟的债务、融资问题也一并被抛给世茂来解决。

  2017年福晟靠借钱拿了很多地,也给自己挖了很多坑。其中不乏高价地,后续项目高价开盘、销售乏力,此外大量土储货值没有能力消化,无法转化成销售额和回款。由于流动性危机,后续融资跟不上,许多项目无法解押预售。

  这样一个已经无法玩转的盘子,冠上“世茂”之名,去和金融机构谈判,这大概就是世茂与福晟“战略合作”的核心了。全球车企座次洗牌 日产联盟跌至第三名,从过去几年的经验看,世茂已经比较擅长找钱和降低融资成本。

  但压力现在也来到了世茂这一边,近四年来世茂的总负债额逐年攀升,刨去房地产合同销售额等指标后的总借贷额也在上涨。2016年借贷总额为669.4亿元,2017年升至875.05亿元,2018年增长至1091亿元。

  世茂的净负债率曾连续8年维持在60%以下,不过近年来数字不断攀升,已经逼近60%,2016年期末、2017年、2018年以及2019年中期净负债率分别为53.4%、58.9%、59.4%和59.6%。

  如今世茂的这一负债水平,在地产行业仍处于合理区间,也有继续加杠杆的空间。这或许也是世茂在精打细算几年后,敢于在并购市场大手笔投入的底气。